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第一是土地制度問(wèn)題，我不知道土地制度問(wèn)題是土地財(cái)政，還是指土地要進(jìn)行私有化，土地改革要?dú)w農(nóng)民?！耙坏┩恋刂贫葐?wèn)題從根本上得到解決的話，沒(méi)有18億畝紅線了，土地完全私有化了，對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是一個(gè)重大的政策變化問(wèn)題?！?/p>

第二是市場(chǎng)開放，我們已經(jīng)看到這一屆政府對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了一些開放，比如說(shuō)金融問(wèn)題、利率問(wèn)題、微小企業(yè)的問(wèn)題等，已經(jīng)有很多動(dòng)作了，但是開放到什么程度，我們也不知道。如果土地市場(chǎng)更加開放、自由，也許對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有影響。

另外，房產(chǎn)稅問(wèn)題，還有保障制度問(wèn)題，到底保障什么？保障制度已經(jīng)在調(diào)查中出現(xiàn)了大量的問(wèn)題，這對(duì)現(xiàn)有的市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生一定的影響和反映，是什么我們不知道。

以上是任志強(qiáng)認(rèn)為如今房地產(chǎn)面臨的問(wèn)題。在沒(méi)有給出一個(gè)特別明確的看法的情況下，對(duì)今年會(huì)怎么樣？任志強(qiáng)指出，我們認(rèn)為今年總體是平穩(wěn)的，投資不會(huì)大上，可能會(huì)略有小下，因?yàn)橥恋毓?yīng)的總量在下個(gè)月可能轉(zhuǎn)正，但更多的投資會(huì)在明年上半年出現(xiàn)，新開工也沒(méi)有高速的增長(zhǎng)，所以投資基本上是平穩(wěn)的，價(jià)格肯定是穩(wěn)中有升。盡管這幾個(gè)月的價(jià)格指數(shù)仍然是超高的增長(zhǎng)，而且從100個(gè)或者說(shuō)50個(gè)重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)得出來(lái)的結(jié)論看，增長(zhǎng)幅度是暴漲的，但我們認(rèn)為全年可能是平穩(wěn)的，就是有增長(zhǎng)，但不是大上大下。

任志強(qiáng)：剛才樊綱問(wèn)我們什么是克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)，我們找了半天也沒(méi)找到依據(jù)，所以現(xiàn)在拼命地從媒體報(bào)道上想法找一點(diǎn)依據(jù)。

把一季度的政治局會(huì)議的新聞稿和二季度政治局會(huì)議的新聞稿放在一起對(duì)比了一下，看看一季度和二季度之間有什么差別。我們搞不懂，一季度和二季度只差三個(gè)月的時(shí)間，為什么差距這么大？第一個(gè)就是一季度和二季度對(duì)當(dāng)前形勢(shì)的分析變化。

一季度說(shuō)的是國(guó)內(nèi)消費(fèi)穩(wěn)定增長(zhǎng)，第二個(gè)是投資和進(jìn)口快速增長(zhǎng)，第三個(gè)是企業(yè)利潤(rùn)恢復(fù)性增長(zhǎng)，第四個(gè)是居民收入較快增長(zhǎng)。到二季度的時(shí)候突然發(fā)現(xiàn)變了，比如說(shuō)居民收入增長(zhǎng)從百分之九點(diǎn)幾一下掉到了百分之六點(diǎn)幾，三個(gè)月就發(fā)生了那么大的變化？我們沒(méi)搞懂，也許是摸那個(gè)石頭摸錯(cuò)了，要重新摸一下。

第二個(gè)變化，一季度說(shuō)增速下滑是自主調(diào)控的結(jié)果，但二季度好像不是這么說(shuō)了，說(shuō)的是“我們發(fā)展仍處于大有所為的一個(gè)重要戰(zhàn)略期，要有上限和下限之分”。一季度大家沒(méi)什么擔(dān)心，第二季度開始有點(diǎn)擔(dān)心了，用詞也變化了，一季度說(shuō)是穩(wěn)增長(zhǎng)、控通脹、防風(fēng)險(xiǎn)，二季度不一樣了，大概就是陳淮先生說(shuō)的“政策就是短期行為”，二季度變成穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革。雖然一共9個(gè)字，變了6個(gè)，這說(shuō)明什么問(wèn)題，得想想。

同時(shí)，我們也看到了一季度是“就業(yè)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)”，大家都覺(jué)得一季度什么都不好，但有一條很好，就是我們的就業(yè)人口持續(xù)增長(zhǎng)，而且增加了，所以就業(yè)成為了一個(gè)衡量經(jīng)濟(jì)指標(biāo)里頭好和壞的必要條件，如果就業(yè)不行了，增速就要提高一點(diǎn)，如果就業(yè)行，就可以忍耐，繼續(xù)往下低一點(diǎn)，所以一季度看到的是就業(yè)很好。 

經(jīng)濟(jì)學(xué)家許小年近日表示，從一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的角度看，中國(guó)的房?jī)r(jià)是太高了，房?jī)r(jià)不應(yīng)該這么高的。他說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房便宜的原因就是農(nóng)民直接蓋房賣給百姓，沒(méi)讓地方政府揩油!對(duì)此，任志強(qiáng)評(píng)論道，房?jī)r(jià)是揩油弄高的。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月份全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量均擴(kuò)大到66個(gè)。其中，北京和廣州環(huán)比漲幅最高，達(dá)3.1%。

微博截圖

數(shù)據(jù)顯示，北京市2013年度銷售套數(shù)排名前10的項(xiàng)目中，剛需項(xiàng)目則占據(jù)了主力位置

  “我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有泡沫。”在12月16日舉行的某年會(huì)上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)這樣表示。而對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，向來(lái)快人快語(yǔ)的“任大炮”認(rèn)為，只要是買房限購(gòu)、買車搖號(hào)的城市，未來(lái)的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)全面上漲。

  之所以做出中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有泡沫的判斷，任志強(qiáng)表示，他個(gè)人對(duì)泡沫的理解是因?yàn)榻鹑诟軛U產(chǎn)生的，但是中國(guó)很多城市的第二套住房已經(jīng)變成了70% 的首付，這樣即使房?jī)r(jià)下跌了70%，銀行也不會(huì)虧了，因?yàn)樗荒贸隽朔績(jī)r(jià)的30%作為貸款。所以如果所有的損失都不影響到我們的金融市場(chǎng)，不影響我們銀行的金融體系，這就不叫泡沫。過(guò)去說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)有巨大的杠桿作用，而這個(gè)杠桿作用是會(huì)影響到金融體系的，但是目前在中國(guó)買房的首付比例是很高的，第一套30%，第二套70%，換句話說(shuō)，就是房?jī)r(jià)沒(méi)有跌到只剩下原來(lái)的30%，銀行是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的，沒(méi)有跌到只剩下原來(lái)的70%，第二套住房銀行也沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，因此我不太承認(rèn)中國(guó)房地產(chǎn)是有的泡沫。

  同時(shí)，任志強(qiáng)稱，最近很多城市的汽車都要限號(hào)出現(xiàn)了，買車也要搖號(hào)了，這說(shuō)明什么呢？“說(shuō)明這些城市的房?jī)r(jià)得漲，不漲它限號(hào)干嘛，沒(méi)人去了就不用限號(hào)了，政府不撤銷限購(gòu)政策就是告訴你供不應(yīng)求，供過(guò)于求的時(shí)候政府還拼命鼓勵(lì)你買呢，怎么會(huì)限購(gòu)呢?！币虼怂J(rèn)為，只要是買車搖號(hào)、買房限購(gòu)的城市，未來(lái)的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)全面上漲。

  此外，對(duì)于一線城市的房?jī)r(jià)，任志強(qiáng)認(rèn)為，“政府為什么要嚴(yán)格控制大城市戶籍不讓外地人進(jìn)來(lái)，而中小城市就可以進(jìn)呢？意思是中小城市房子便宜你去那兒買房子，大城市房子貴你別來(lái)，這其實(shí)就是用房?jī)r(jià)當(dāng)門檻?！?/p>

  以一線城市為代表的樓市并未因房地產(chǎn)調(diào)控在2013年度延續(xù)而衰退。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年前11月，北京市新建商品住宅成交量接近7.5萬(wàn)套，相比去年同期上漲約1.9%。

  同時(shí)，2013年北京新建商品住宅市場(chǎng)的總銷售金額已經(jīng)超過(guò)了2045億元，成交均價(jià)為23217元/㎡（建面），較去年上漲了約12.5%。

  此外，今年上半年北京市對(duì)開發(fā)商審批預(yù)售許可證提出了售價(jià)等方面的限制，直接導(dǎo)致市場(chǎng)供給量出現(xiàn)總體下降，項(xiàng)目的入市節(jié)奏也被打亂。不過(guò)，統(tǒng)計(jì)顯示，金地格林格林、華業(yè)東方玫瑰、中海九號(hào)公館的簽約量都超過(guò)了1550套。

  而在北京市2013年度銷售套數(shù)排名前10的項(xiàng)目中，剛需項(xiàng)目則占據(jù)了主力位置，不過(guò)隨著房?jī)r(jià)的上漲，成交均價(jià)在2萬(wàn)元/㎡（建面）以下的項(xiàng)目數(shù)量從去年的9個(gè)下降到了6個(gè)，其中來(lái)自通州、大興區(qū)地鐵沿線的項(xiàng)目成交價(jià)格已經(jīng)漲至2萬(wàn)元/㎡（建面）以上。

8月4日，任志強(qiáng)與易小迪同行，來(lái)到沈陽(yáng)陽(yáng)光100國(guó)際新城售樓處，對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)與沈陽(yáng)媒體展開交流。任志強(qiáng)直言，不能總瞎說(shuō)房?jī)r(jià)又要漲了，弄的好的政策都不敢出來(lái)，要等十八屆三中全會(huì)后看房?jī)r(jià)走勢(shì)，不過(guò)他也不避諱，稱一線城市的房?jī)r(jià)上漲是憋也憋不住的。

  房?jī)r(jià)高因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)城市資源進(jìn)行整合

  社會(huì)上對(duì)開發(fā)商的埋怨比較多，主要是房?jī)r(jià)比較高，但是沒(méi)有想到房?jī)r(jià)高很多原因是因?yàn)殚_發(fā)商在開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目是對(duì)該區(qū)域公共資源進(jìn)行重新整合。比如街區(qū)里的學(xué)校，靠教育局來(lái)建在新區(qū)很難有好的資源，多是開發(fā)商主動(dòng)配置教育資源，這就增加了開發(fā)商的開發(fā)成本。所以大家在埋怨開發(fā)商把房?jī)r(jià)弄高的時(shí)候想想，我們還把很多公共資源做了最佳配置。

  這種公共資源配置也會(huì)加大升值空間，比如當(dāng)初我們中關(guān)村的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)賣4000多塊一平，現(xiàn)在8萬(wàn)多塊一平，翻了20倍。就是因?yàn)槲覀儼压操Y源進(jìn)行了合理配置。包括商業(yè)、酒店、學(xué)校、醫(yī)療等等。

  經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好中央一定打壓房地產(chǎn)

  任志強(qiáng)認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好的時(shí)候，中央一定是打壓房?jī)r(jià)的，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)好的時(shí)候，房地產(chǎn)過(guò)熱就可能出現(xiàn)通脹過(guò)熱，但經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好的時(shí)候，就要靠發(fā)展房地產(chǎn)來(lái)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

  因?yàn)榉康禺a(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈太長(zhǎng)了，媒體總覺(jué)得房地產(chǎn)是虛擬的東西，這是一個(gè)最大的錯(cuò)誤，因?yàn)殇摻睢⑺唷㈤T窗、各種材料，家具、電視都是房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)上下游126個(gè)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)應(yīng)該是這個(gè)鏈條中最重要的一環(huán)。所以每一次經(jīng)濟(jì)下滑就得靠房地產(chǎn)拉動(dòng)。

  房地產(chǎn)需求是人的最終消費(fèi)需求，在其他行業(yè)都上來(lái)的時(shí)候打壓房地產(chǎn)沒(méi)有關(guān)系，但是在別的行業(yè)都不行的時(shí)候就得放松房地產(chǎn)調(diào)控，讓最終需求爆發(fā)出來(lái)。

  從亞洲地區(qū)來(lái)看，任何一個(gè)國(guó)家工業(yè)化率達(dá)到45%以上的時(shí)候城市化一般都在60%以上，我們的工業(yè)化率已經(jīng)達(dá)到了45%以上，但現(xiàn)在除了東部沿海地區(qū)的城市化率超過(guò)60%，大部分地區(qū)的城市化率還是相對(duì)比較低的，三四線城市34%，這個(gè)城市化率是不能滿足城市發(fā)展速度的，任何一個(gè)農(nóng)業(yè)社會(huì)不可能成為現(xiàn)代化社會(huì)，因?yàn)橐粋€(gè)農(nóng)業(yè)社會(huì)都不可能強(qiáng)大和發(fā)展起來(lái)。城市化一定是任何一個(gè)發(fā)展中的國(guó)家必須完成的一個(gè)很艱難的任務(wù)，房地產(chǎn)不敢說(shuō)是主力，至少是一個(gè)配角。

  不能瞎說(shuō)房?jī)r(jià)又漲了好的政策都不敢出來(lái)了

  對(duì)于任志強(qiáng)此前提到的不敢預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)問(wèn)題，在此他也做了回應(yīng)。任志強(qiáng)說(shuō)，三中全會(huì)一直沒(méi)有召開，政府一直沒(méi)有表態(tài)，現(xiàn)在讓我說(shuō)我也不敢說(shuō)，因?yàn)樗麄冊(cè)诟母锏倪^(guò)程中也可能提出土地私有化。李克強(qiáng)最近的六條講話，其中城市化里面第二條說(shuō)的就是土地制度問(wèn)題，他已經(jīng)認(rèn)識(shí)到土地制度是制約城鎮(zhèn)化的條件，至少現(xiàn)在有人在提土地私有化相關(guān)的方案。

  如果土地制度不改，房?jī)r(jià)可能接著漲。這十年過(guò)程中主要是政府對(duì)土地市場(chǎng)的嚴(yán)格控制和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的打壓才導(dǎo)致價(jià)格不斷上漲，因?yàn)楣┣笊倭?，平衡不了。如果完全市?chǎng)化，短期之內(nèi)可能房?jī)r(jià)仍然上漲，但是長(zhǎng)期看上漲的速度就會(huì)放慢，因?yàn)楣?yīng)量大大增加。

  還得等等三中全會(huì)中央政府到底出臺(tái)什么政策，不能在這兒瞎說(shuō)，明年房?jī)r(jià)就漲了，后年房?jī)r(jià)又漲了，你嚇得人家好多方案不敢出臺(tái)了。

  砍掉政府亂動(dòng)的手 讓市場(chǎng)看不見的手調(diào)節(jié)

  李克強(qiáng)在記者招待會(huì)上明確說(shuō)了要砍掉政府那只亂動(dòng)政策的手，要盡可能的市場(chǎng)化。政府放開市場(chǎng)的速度快慢直接決定了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度。過(guò)去十年發(fā)展可能比較慢，甚至認(rèn)為是倒退，但我們看到市場(chǎng)逐步的放開，比如說(shuō)存放利率市場(chǎng)化，盡管他只是在某一個(gè)點(diǎn)上做了工作，但是大家要給政府時(shí)間。

  小孩不能還沒(méi)學(xué)會(huì)走就讓他跑，所以我們也有點(diǎn)耐心。希望三中全會(huì)能看到更多的，把該交給市場(chǎng)的東西交給市場(chǎng)，政府更多的回歸到公共事務(wù)管理上去，讓市場(chǎng)自我調(diào)整。

  政府越打壓的東西越有投資價(jià)值

  對(duì)于什么時(shí)候是購(gòu)房時(shí)機(jī)的問(wèn)題，任志強(qiáng)認(rèn)為，今年的房?jī)r(jià)是穩(wěn)中有升，未來(lái)房?jī)r(jià)漲是毫無(wú)疑問(wèn)的。既然是上漲的市場(chǎng)，那么就不存在購(gòu)房時(shí)機(jī)的問(wèn)題，只要有需求就應(yīng)該馬上下手買房。任志強(qiáng)表示，這么多年，有人選擇投資黃金，有人選擇炒股，但最終還是房地產(chǎn)市場(chǎng)最穩(wěn)健，投資房產(chǎn)大部分都賺錢。事實(shí)證明，售樓小姐說(shuō)話最靠譜。規(guī)律就是凡是政府打壓的東西，都是有投資價(jià)值的，政府鼓勵(lì)的東西，就不要做。